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如今,一二线城市“地王潮”层出不穷,房企真的不差钱?年初至今,房企低成本发债规模已超4000亿元,负债水平也屡创新高,然而,只要资金链不断,游戏就可以玩下去。在房地产宏观调控的大背景下,年初至今,各地依然“地王”频出。克而瑞研究中心统计显示,今年以来,22个热点城市“三高”地块达118宗,其中有51宗地溢价率在100%以上,最高达400%。而在上一个“地王年”2013年,全国的“地王”数量也不过60幅。对于各地频出的“地王”,国家统计局新闻发言人盛来运在发布会上表示,前5月房地产投资、销售、新屋

如今,一二线城市“地王潮”层出不穷,房企真的不差钱?年初至今,房企低成本发债规模已超4000亿元,负债水平也屡创新高,然而,只要资金链不断,游戏就可以玩下去。

在房地产宏观调控的大背景下,年初至今,各地依然“地王”频出。克而瑞研究中心统计显示,今年以来,22个热点城市“三高”地块达118宗,其中有51宗地溢价率在100%以上,最高达400%。而在上一个“地王年”2013年,全国的“地王”数量也不过60幅。

对于各地频出的“地王”,国家统计局新闻发言人盛来运在发布会上表示,前5月房地产投资、销售、新屋开工增速全线回落,说明从全国来讲,房地产投资还是比较谨慎的,并没有出现特别过热的情况;当然,房地产这种地王的现象确实需要关注,有些地王出来以后对当地城市房价有一种示范效应,需要高度关注,未来的房价走势可能还会延续这种分化的走势。

债券市场正在为房企输送廉价天量资金

与2009年4万亿时候相似,央企的融资成本低,便到处拿地。2016年初,保利地产发行的5年期25亿元公司债,票面利率仅为2.95%;7年期25亿公司债票面利率也只有3.19%。5月,保利地产以54.5亿元的总价拿下上海周浦一块土地,溢价率近300%,保本楼面价也要超过7万元/平方。除上海之外,保利还在南京、合肥、厦门等几个热点城市的土地市场高价出手,制造了多幅“三高”——(高单价、高总价、高溢价)地块。

除了保利,央企地王信达地产也不甘示弱。3月发行的5年期25亿元公司债,利率仅为3.8%。信达地产5月底以123亿刷新了杭州地王总价记录,6月初又以303%的溢价率在上海顾村刷新了保利保持仅半个月的溢价率记录。

端午节前夕,民营房企龙光地产以超过140亿元刷新深圳总价地王。2015年下半年以来,龙光地产就通过旗下公司发行多期债券,最低利率为4.77%,虽然较央企高,但已经显著低于2016年初该公司发行的美元优先票据的利率7.7%。

据Wind资讯不完全统计,自2015年以来,房企的公司债出现了明显的井喷,全年发债金额超4300亿元,是2014年的27倍还多;2016年至今(截止6月13日),房企发债规模就已接近4300亿,几乎相当于2015年全年的发债金额。以上只是房企发行公司债规模,如下图,房企也运用企业债、中票、短融等工具进行了融资“输血”。

房企负债水平却屡创新高

中国房地产协会近日发布的《2016中国房地产上市公司测评研究报告》显示,尽管上市房企的资产规模在去年大幅增长,但是净资产收益率和总资产利润率均值两项指标却继续下滑,处于从2009年以来的最低点;在利润下滑的同时,上市房企的负债水平仍然较高,净负债率均值为96.09%,比2014年上升7.23个百分点,再创历史新高。

克而瑞研究中心6月5日的研究报告指出,受益于2015年至今宽松的货币政策,上市房企发债频繁,债务结构得到了优化,短期偿债风险也得以降低。但长期来看,由于土地总价明显上升,房企的投资力度也不断加大,总体负债规模不降反升。

报告称,有息负债总额排名前十的企业以大中型房企为主。其中,恒大、绿地位列前两位,分别为2969.06亿元和2398.75亿元,万达、中国中铁、中国铁建、保利有息负债也超千亿元。大中型房企有息负债总额高企,主要由于重点城市楼市火爆,企业加快布局,资金需求量陡增,同时国内融资渠道增多、成本降低,以大型和国资房企为代表的单笔融资规模增大。

在全联房地产商会秘书长宁高伟看来,“哪怕再贵也要抢”——房企这种“先占坑”的行为可以视为是用时间换空间,而解套的机会就在于房价继续上涨,间接则造成企业负债率居高不下。

中原地产首席分析师张大伟则把这种行为称为“赌命”。他预测,如果未来一年的房价涨幅不能达到五成,那么拿了地王的企业都会面临比较大的运营风险。

央行《2016年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示,一季度人民币房地产贷款增加1.5万亿,增量占同期各项贷款增量的32.5%。快速涌入房地产行业的资金,除了来自债券市场,还有银行贷款。

房地产行业是个准金融行业,玩的就是现金流的游戏。只要房企资金链不断,游戏就可以玩下去。房企宁愿通过借债硬撑也不降价,并且通过高悬的价格来维持各方满意的繁荣假象。

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